కోకాపేట్ నియోపోలిస్: ముందుచూపుతో అద్భుతం... ఆదర్శంగా మారిన రియల్ ఎస్టేట్ కేంద్రం

హైదరాబాద్‌లోని కోకాపేట్ నియోపోలిస్, దేశంలో అత్యంత ప్రణాళికాబద్ధమైన రియల్టీ కేంద్రాలలో ఒకటిగా నిలుస్తోంది. ఇక్కడ వృద్ధి కంటే పక్కా ప్రణాళికకే ప్రాధాన్యత ఇచ్చారు. ఆర్టీరియల్ రోడ్లు, ఓఆర్ఆర్ ఇంటర్‌ఛేంజ్, మెట్రో విస్తరణ, భూగర్భ యూటిలిటీ డక్టింగ్‌ వంటి వసతులు ఈ ప్రాంతాన్ని ప్రత్యేకంగా నిలబెడుతున్నాయి.

కోకాపేట్ నియోపోలిస్ భూముల వేలం రికార్డు ధరలకు చేరుకుంది. నిపుణుల దృష్టిలో, ఈ అసాధారణ విలువ కేవలం లొకేషన్ వల్ల రాలేదు.. పకడ్బందీ ప్రణాళికపై ఉన్న పటిష్టమైన నమ్మకాన్ని ఇది స్పష్టం చేస్తోంది.

జీహెచ్‌ఆర్ ఇన్‌ఫ్రా, లక్ష్మీ ఇన్‌ఫ్రా, అర్బన్‌బ్లాక్స్ రియాలిటీ.. ఈ సంస్థలు కలిసి "ది కాస్కేడ్స్ నియోపోలిస్" అనే మెగా లగ్జరీ రెసిడెన్షియల్ ప్రాజెక్ట్‌ను ప్రారంభించాయి.

భారతదేశంలోని నగరాలు, పట్టణాల్లో కొత్త నివాస ప్రాంతాలు ఎలా పుట్టుకొస్తున్నాయో మనం దశాబ్దాలుగా చూస్తూనే ఉన్నాం. దీనికి ఒక పద్ధతి ఉంది. ముందు డిమాండ్ మొదలవుతుంది, ఆ తర్వాతే మౌలిక వసతులు వస్తాయి. ఈ గ్యాప్‌లో చాలా ఏళ్లు రాజీ పడక తప్పదు. ప్రజలు రోడ్లు వెడల్పు అవుతాయని ఎదురుచూస్తారు, కుటుంబాలు సౌకర్యాల కోసం పదేపదే తవ్వకాలతో ఇబ్బందులు పడతారు. డెవలపర్‌లు కూడా కొత్త నిబంధనల ప్రకారం తమ డిజైన్లను మార్చుకోవాల్సి వస్తుంది.

అయితే, మా దృష్టిలో కోకాపేట్‌లోని నియోపోలిస్ ఈ రొటీన్, అంత సమర్థవంతం కాని వలయాన్ని బద్దలు కొట్టే ప్రయత్నంగా కనిపిస్తోంది. ఇక్కడ వృద్ధి కంటే ప్రణాళికకే తొలి ప్రాధాన్యత ఇచ్చారు. ఒక ప్రాంతం అభివృద్ధి చెందకముందే, దాని రూపురేఖలు ఎలా ఉండాలనే ఫ్రేమ్‌వర్క్‌ను ఏర్పాటు చేశారు. ఈ ముందుచూపుతో కూడిన నిర్ణయం, రాబోయే పది, ఇరవై, యాభై ఏళ్లలో ఈ ప్రాంతపు అనుభూతిని సమూలంగా మార్చేస్తుంది అనడంలో సందేహం లేదు.

చిన్న చిన్న వివరాల పట్ల కూడా ఎంతో శ్రద్ధ

45 మీటర్లు, 36 మీటర్ల వెడల్పు ఉన్న ప్రధాన రహదారులు (ఆర్టీరియల్ రోడ్లు) ఈ లేఅవుట్‌కు వెన్నెముకగా రూపుదిద్దుకున్నాయి. దీనివల్ల ట్రాఫిక్ నిలిచిపోకుండా, సులభంగా మళ్లిపోతుంది. ఔటర్ రింగ్ రోడ్‌కు నేరుగా కలిసే 'ట్రంపెట్ ఇంటర్‌ఛేంజ్' కారణంగా, నివాసితులు, వ్యాపార సంస్థలు నగరంలోని ప్రధాన మార్గానికి, విమానాశ్రయ కారిడార్‌కు వేగంగా చేరుకోవచ్చు.

టవర్ల ఎత్తు విషయంలో కూడా విమానయాన క్లియరెన్స్ నిబంధనలను పాటించారు. ఇది భవిష్యత్తులో జనాభా పెరిగినా, గాలి ప్రసరణకు, విశాలమైన దృశ్యాలకు (వ్యూ కారిడార్స్) ఇబ్బంది లేకుండా చూస్తుంది.

మాలాంటి పెట్టుబడిదారులు నియోపోలిస్ అందిస్తున్న ప్రణాళికను చాలా సీరియస్‌గా తీసుకున్నారు. 2023లో, ఇక్కడి భూముల వేలం ఏకంగా ఎకరాకు ₹100.75 కోట్లు దాటింది. ఇది హైదరాబాద్ చరిత్రలోనే ఒక రికార్డు. హెచ్‌ఎండీఏ మరో వేలానికి సిద్ధమవుతోంది. ఈ ప్రాంతపు పటిష్టమైన ప్రణాళికపై పెట్టుబడిదారుల నమ్మకం ఎంత బలమైనదో దీనిద్వారా తెలుస్తుంది. మా విశ్లేషణ ప్రకారం, ఈ ధరలు కేవలం 'లొకేషన్' వల్ల రాలేదు. ఈ ప్రాంతానికి ఆధారమైన క్రమశిక్షణ, పకడ్బందీ ప్రణాళికపై ప్రజలకు ఉన్న విశ్వాసాన్ని అవి బలంగా ప్రతిబింబిస్తున్నాయి.

మొదటి నుంచే పక్కాగా పనిచేసే వసతులు

నగరంలో రాకపోకల (Mobility) విషయం తీసుకుంటే... చాలా భారతీయ నగరాల్లో రద్దీ పెరిగి ట్రాఫిక్ చిక్కుకుపోయిన తర్వాతే రోడ్లను వెడల్పు చేస్తారు. డిమాండ్ పీక్‌కు చేరిన చాలా కాలం తర్వాతే ప్రజా రవాణా వ్యవస్థ వస్తుంది. నియోపోలిస్ అందుకు భిన్నం. రాయదుర్గం నుంచి కోకాపేట్ నియోపోలిస్‌ వరకు మెట్రో విస్తరణ పనులు ఇప్పటికే మొదలయ్యాయి. అంటే, హై-కెపాసిటీ పబ్లిక్ ట్రాన్స్‌పోర్ట్ రోడ్ నెట్‌వర్క్‌కు మొదటి నుంచే తోడవుతుంది. ఇది ఇంటర్‌ఛేంజ్‌తో కలిసి, డిమాండ్‌ను ఛేదించకుండా, కమ్యూనిటీతో పాటే వృద్ధి చెందేలా ఒక మెరుగైన రవాణా నిర్మాణాన్ని రూపొందించింది.

అయితే, అన్నింటికంటే మమ్మల్ని ఆకర్షించే అంశం... కంటికి కనిపించని భరోసా. భూగర్భంలో ఏర్పాటు చేసిన యూటిలిటీ డక్టింగ్ (అండర్‌గ్రౌండ్ పైపు లైన్ వ్యవస్థ) ఒక సాంకేతిక అంశంలా అనిపించవచ్చు. కానీ, నివాసితులకు పదేపదే రోడ్ల తవ్వకాలు, మరమ్మత్తుల బెడదను ఇది తప్పిస్తుంది. ప్లాన్ చేసిన సెట్‌బ్యాక్‌లు (నిర్మాణం వెనక్కి ఉండే ఖాళీ స్థలం) ఎక్కువ వెలుతురు, గాలిని అందిస్తాయి. సర్వీస్ కారిడార్‌లు ప్రతికూల వాతావరణంలో కూడా నిలదొక్కుకునే సామర్థ్యాన్ని పెంచుతాయి. ఇవి పత్రికల్లో పెద్ద హెడ్‌లైన్స్ అయ్యే ఫీచర్లు కాకపోవచ్చు. కానీ, ఒక ప్రాంతం దశాబ్దాలు గడిచినా ఇబ్బంది పడకుండా, అద్భుతంగా నిలబడటానికి ఇవే ప్రధాన కారణాలు.

డెవలపర్‌ల బాధ్యత... ఇచ్చిన మాట నిలబెట్టాలి!

నియోపోలిస్ యొక్క స్థానం కూడా దీనికి అనుకూలంగా ఉంది. ఇది హైదరాబాద్‌లోని ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్‌కు ఆనుకొని ఉండడం వల్ల, ప్రపంచ స్థాయి కంపెనీలు ఇప్పటికీ ఇక్కడికి వస్తున్నాయి. CBRE యొక్క 2024 ఇండియా మార్కెట్ మానిటర్ ప్రకారం, హైదరాబాద్ దేశంలో అత్యంత పటిష్టమైన ఆఫీస్ మార్కెట్లలో ఒకటి. 2025 ప్రారంభంలో మైక్రోసాఫ్ట్ 2,64,000 చదరపు అడుగుల స్థలాన్ని లీజుకు తీసుకోవడం ఈ డిమాండ్‌కు ఒక నిదర్శనం. ఇది ఇక్కడి కుటుంబాలకు తమ ఇంటికి దగ్గరలోనే ఉద్యోగాలు, మెరుగైన జీవనశైలికి భరోసా ఇస్తుంది.

ఇదంతా నియోపోలిస్‌లో నిర్మాణాలు చేపట్టే మాపై ఒక ఉన్నత ప్రమాణాన్ని నిర్దేశించింది. ఇంత పకడ్బందీగా డిజైన్ చేయబడిన లొకేషన్‌లో, డెవలపర్‌లు కూడా అదే స్థాయి ప్రమాణాలను పాటించాలి. అంతర్జాతీయ ప్రమాణాలైన స్థిరత్వం (Sustainability), ఆరోగ్యం (Wellness), నాణ్యత — WELL నుండి IGBC ప్లాటినం వరకు— ఇక్కడ కేవలం అదనపు ఆకర్షణలు (Optional extras) కాకూడదు. పట్టణ వృద్ధికి క్రమాన్ని, జీవన నాణ్యతను కేంద్రంగా ఉంచే ఆలోచనకు ఇవి సహజమైన కొనసాగింపుగా మారాలి.

డెవలపర్‌లుగా మాకు, ఈ క్రమంలోనే నిజమైన నాణ్యత ఉంది. అది మొదటి రోజు కంటిని ఆకర్షించే అందంలో లేదు. దశాబ్దాలు గడిచినా నిశ్శబ్దంగా ప్రజల జీవితాలను కాపాడే వ్యవస్థలలో ఉంది. ఆకాశహర్మ్యాలు పెరగకముందే మౌలిక వసతులు, రాకపోకల సౌలభ్యం, శ్రేయస్సు అన్నీ సమలేఖనం (Aligned) చేయబడిన ప్రాంతాలను హైదరాబాద్ నిర్మించగలదని నియోపోలిస్ నిరూపించింది. డెవలపర్‌లు, ప్లానర్‌లుగా మేము ఈ సూత్రాన్ని నమ్మితే, దేశంలోనే అత్యంత ప్రణాళికాబద్ధమైన ఈ ప్రాంతం, ముందుచూపుతో భారతీయ నగరాలు ఎలా వృద్ధి చెందవచ్చో స్పష్టమైన ఉదాహరణగా నిలుస్తుంది.

వ్యాసకర్తలు -

• కార్తీష్ రెడ్డి ఎం (GHR లక్ష్మి అర్బన్‌బ్లాక్స్ ఇన్‌ఫ్రా ఎల్‌ఎల్‌పి - GHR ఇన్‌ఫ్రా తరఫున),
• లక్ష్మీ నారాయణ జి (GHR లక్ష్మి అర్బన్‌బ్లాక్స్ ఇన్‌ఫ్రా ఎల్‌ఎల్‌పి - లక్ష్మి ఇన్‌ఫ్రా తరఫున),
• శరత్ వి (GHR లక్ష్మి అర్బన్‌బ్లాక్స్ ఇన్‌ఫ్రా ఎల్‌ఎల్‌పి - అర్బన్‌బ్లాక్స్ రియాల్టీ తరఫున)