సేల్ అగ్రిమెంట్ మార్చితే భారీ జరిమానా తప్పదు.. తెలంగాణ రియల్ ఎస్టేట్ ట్రైబ్యునల్ సంచలన తీర్పు

హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో బిల్డర్ల ఇష్టారాజ్యానికి తెలంగాణ రియల్ ఎస్టేట్ అప్పిలేట్ ట్రైబ్యునల్ (TREAT) బ్రేక్ వేసింది. రెరా (RERA) నిబంధనలకు విరుద్ధంగా, ఆమోదించిన సేల్ అగ్రిమెంట్లను మార్చి కొనుగోలుదారులను మోసం చేస్తున్న ఒక బిల్డర్‌కు గట్టి షాక్ ఇచ్చింది.

తెలంగాణలో ఇళ్లు లేదా ఫ్లాట్లు కొనేవారికి ఈ వార్త ఎంతో ఊరటనిస్తుంది. రిజిస్ట్రేషన్ సమయంలో రెరా అధికారులకు సమర్పించిన అగ్రిమెంట్ ఫార్మాట్‌ను కాదని, బిల్డర్లు తమకు నచ్చినట్లుగా నిబంధనలను మారుస్తూ కొత్త అగ్రిమెంట్లు రాసుకుంటే అది చట్టవిరుద్ధమని ట్రైబ్యునల్ స్పష్టం చేసింది. ఈ క్రమంలో నిబంధనలు ఉల్లంఘించిన ఒక డెవలపర్‌కు రూ. 11 లక్షల జరిమానాను విధిస్తూ గతంలో రెరా ఇచ్చిన తీర్పును ట్రైబ్యునల్ సమర్థించింది.

సేల్ అగ్రిమెంట్ మార్చితే భారీ జరిమానా తప్పదు.. తెలంగాణ రియల్ ఎస్టేట్ ట్రైబ్యునల్

అసలేం జరిగింది? వివాదం నేపథ్యం ఇదీ..

మేడ్చల్-మల్కాజిగిరి జిల్లా కౌకూరులోని 'గ్రీన్‌వుడ్ హైట్స్' (Greenwood Heights) ప్రాజెక్టులో ఒక ఫ్లాట్ కొనుగోలుదారుకు, బిల్డర్‌కు మధ్య తలెత్తిన వివాదం ఈ తీర్పుకు దారితీసింది.

బుకింగ్: అక్టోబర్ 2019లో రూ. 62.33 లక్షలకు ఫ్లాట్ బుక్ చేసుకున్నారు.

తప్పుదారి పట్టించడం: రెరా వెబ్‌సైట్‌లో అప్‌లోడ్ చేసిన డ్రాఫ్ట్ అగ్రిమెంట్‌లో ఉన్న నిబంధనలకు, బిల్డర్ వాస్తవంగా కొనుగోలుదారుడితో చేయించుకున్న అగ్రిమెంట్‌కు పొంతన లేదని ట్రైబ్యునల్ గుర్తించింది.

నిబంధనల ఉల్లంఘన: తెలంగాణ రెరా రూల్ 38 ప్రకారం.. అగ్రిమెంట్ ఫార్మాట్ మారకూడదు. కానీ ఇక్కడ బిల్డర్ ఉద్దేశపూర్వకంగా వాస్తవాలను దాచిపెట్టి, తప్పుడు సమాచారం ఇచ్చారని కోర్టు నిర్ధారించింది.

ట్రైబ్యునల్ తీర్పులో కీలక అంశాలు:

1. జరిమానా ఖరారు: రెరా చట్టం సెక్షన్ 60 కింద సదరు బిల్డర్‌కు విధించిన రూ. 10.99 లక్షల జరిమానాను ట్రైబ్యునల్ సమర్థించింది. నిబంధనలను అతిక్రమించి అగ్రిమెంట్లు మార్చినందుకు ఈ పెనాల్టీ విధించారు.

2. మెయింటెనెన్స్ చార్జీలపై స్పష్టత: ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ (OC) రాకముందే, ఫ్లాట్ స్వాధీనం చేయకముందే పాత తేదీల నుంచి మెయింటెనెన్స్ చార్జీలు వసూలు చేయడం కుదరదని కోర్టు తేల్చి చెప్పింది. 2023 నుంచి చార్జీలు కట్టాలని బిల్డర్ వేధించడాన్ని తప్పుబట్టింది.

3. అక్రమ వసూళ్లకు బ్రేక్: మంచినీటి సౌకర్యం (మంజీరా వాటర్) కల్పించడం అనేది ప్రాజెక్టులో ప్రాథమిక బాధ్యత. దీని కోసం ప్రత్యేకంగా రూ. 31,000 వసూలు చేయడం 'అన్ ఫెయిర్ ట్రేడ్ ప్రాక్టీస్' (అక్రమ వ్యాపార పద్ధతి) అని పేర్కొంటూ, ఆ సొమ్మును తిరిగి ఇచ్చేయాలని ఆదేశించింది.

4. జీఎస్టీ, వడ్డీ: వాయిదాల చెల్లింపులో ఆలస్యమైతే విధించే వడ్డీపై జీఎస్టీ వసూలు చేయకూడదని ట్రైబ్యునల్ స్పష్టం చేసింది. అలాగే, ఫ్లాట్ పూర్తి కాకుండానే 'అంతా బాగుంది' అని కొనుగోలుదారుల నుంచి ముందే సంతకాలు తీసుకోవడాన్ని నిషేధించింది.

కొనుగోలుదారులకు సూచనలు:

ఈ తీర్పు ద్వారా తెలంగాణ రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో పారదర్శకత పెరుగుతుందని నిపుణులు భావిస్తున్నారు. బిల్డర్ మీ ముందు ఉంచిన సేల్ అగ్రిమెంట్, రెరా వెబ్‌సైట్‌లో ఉన్న డాక్యుమెంట్‌తో సరిపోలుతుందో లేదో సరిచూసుకోవడం ఇప్పుడు తప్పనిసరి.

తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు (FAQs)

1. సేల్ అగ్రిమెంట్ మార్చడం నేరమా?

అవును. తెలంగాణ రెరా నిబంధనల ప్రకారం, ప్రాజెక్ట్ రిజిస్ట్రేషన్ సమయంలో అధికారులకు సమర్పించిన అగ్రిమెంట్ ఫార్మాట్‌ను మాత్రమే వాడాలి. బిల్డర్ తన ఇష్టానుసారం నిబంధనలు మార్చి కొనుగోలుదారునిపై భారం వేయడం చట్టవిరుద్ధం.

2. ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ (OC) లేకుండా మెయింటెనెన్స్ కట్టాలా?

లేదు. ఫ్లాట్ పూర్తిస్థాయిలో సిద్ధమై, ప్రభుత్వం నుంచి ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ వచ్చిన తర్వాతే బిల్డర్ మెయింటెనెన్స్ చార్జీలు వసూలు చేయాలి. అంతకంటే ముందు వసూలు చేస్తే మీరు రెరాను ఆశ్రయించవచ్చు.

3. నిబంధనల ఉల్లంఘన జరిగితే ఎవరికి ఫిర్యాదు చేయాలి?

బిల్డర్ అగ్రిమెంట్ నిబంధనలు మార్చినా, అదనపు వసూళ్లకు పాల్పడినా తెలంగాణ రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (T-RERA)కి ఆన్‌లైన్‌లో ఫిర్యాదు చేయవచ్చు. ఒకవేళ రెరా తీర్పుపై అసంతృప్తి ఉంటే ట్రైబ్యునల్ (TREAT)కు అప్పీల్ చేసుకోవచ్చు.